TEMI SECOLARI E IMPLICAZIONI PER GLI INVESTIMENTI

Esaminiamo ora come i trend ciclici e secolari potrebbero dispiegarsi nei principali settori dell’immobiliare commerciale, da quelli che godono di fattori favorevoli a quelli che subiscono le maggiori pressioni, nelle varie regioni.

Residenziale

Il residenziale verosimilmente sarà favorito da trend di lungo periodo quali l’urbanizzazione, la crescita numerica delle famiglie e l’aumento dei costi per l’acquisto delle case. Gli alloggi per studenti potrebbero beneficiare dell’incremento del numero di persone di altri paesi che studiano negli Stati Uniti, nel Regno Unito, in Australia e altrove. L’offerta resta inferiore ai livelli storici e ci aspettiamo limitati cali dei prezzi nonché una solida crescita delle locazioni.

Con le banche in panchina, ravvisiamo interessanti opportunità di finanziamento di progetti di sviluppo immobiliare e a valore aggiunto. Sul versante azionario, vediamo potenziale negli immobili più nuovi in primarie città selezionate con punti di ingresso più convenienti.

Gli investitori potrebbero beneficiare della diversificazione in ambiti quali l’immobiliare core e core plus nonché sviluppi immobiliari in prossimità di primarie università. Al pari di altri settori, i segmenti del multifamiliare e degli alloggi per studenti probabilmente beneficeranno di flussi di capitale stornati dai settori degli uffici e delle vendite al dettaglio.

Logistica

Poche aree hanno beneficiato della pandemia di coronavirus più di quanto sia accaduto alla logistica. Il commercio elettronico dovrebbe continuare ad alimentare la domanda di magazzini industriali e centri di distribuzione nell’orizzonte secolare. Il desiderio dei consumatori di consegne veloci traina la domanda nelle aree urbane. I locatari richiedono sempre più strutture nuove, più moderne, meno inquinanti, soprattutto in Europa.³ L’avvicinamento delle filiere ai mercati domestici è un catalizzatore di domanda in nuove aree geografiche e in prossimità dei porti, mentre vincoli normativi limitano la disponibilità di spazi.

I prezzi delle strutture logistiche sono già scesi nei mercati maturi, con un calo del 10% negli Stati Uniti e del 20% in Europa. L’offerta limitata e la smisurata crescita delle locazioni suggeriscono che il settore potrebbe essere tra i primi a vedere una compressione dei tassi di capitalizzazione. Laddove i prezzi sono prossimi a un minimo del ciclo, gli investitori potrebbero persino considerare di accettare una leva negativa (quando il debito diminuisce il reddito operativo netto di un investitore), viste le prospettive di crescita del settore.

Data center

La crescente domanda di capacità per i data center è tra i trend secolari più potenti nell’economia globale. La capacità in Europa è molto indietro rispetto agli Stati Uniti, e i requisiti di latenza e di sovranità digitale richiedono strutture locali.

Tuttavia, poche piattaforme sono dotate della credibilità e della capacità di coniugare il know-how di sviluppo immobiliare a livello continentale con l’esperienza e le competenze tecniche necessarie per sviluppare, locare e gestire data center. Questa sostanziale barriera d’ingresso crea un’opportunità eccezionale per soddisfare la domanda di strutture capaci di immagazzinare ed elaborare vasti quantitativi di dati nei mercati a più alta crescita.

Alberghiero

Il settore alberghiero si è ripreso dalla contrazione indotta dalla pandemia e resta resiliente nonostante il quadro economico in deterioramento e costi operativi in aumento. Sebbene i viaggi d’affari possano rallentare, crediamo che il turismo continuerà a spronare la domanda, tra cui quella dei viaggiatori giapponesi e cinesi. Le preoccupazioni di sostenibilità ambientale dovrebbero inoltre fornire slancio alle strutture efficienti dal punto di vista energetico ed ecologiche.

Il settore alberghiero tradizionalmente si è affidato maggiormente ai commercial mortgage-backed securities (CMBS) e alle banche regionali per finanziarsi. La contrazione di queste fonti di finanziamento potrebbe creare interessanti opportunità per quegli operatori del credito dotati delle capacità di analisi del rischio per questi attivi immobiliari più complessi sul piano operativo.

Retail

Negli ultimi anni, la crescita del commercio elettronico ha spinto al ribasso le locazioni e le valutazioni nel settore delle vendite al dettaglio. Poiché ci aspettiamo che la recessione comprimerà i consumi negli Stati Uniti, gli operatori che offrono prodotti non essenziali appaiono i più vulnerabili a ulteriori flessioni. Per contro, non ci attendiamo una significativa ulteriore correzione dei prezzi degli immobili di Classe A.

Crediamo che gli investitori dovrebbero focalizzarsi sulle proprietà con molteplici locatari in ubicazioni di pregio, che si sono dimostrate resilienti e sulle quali gli investitori stanno gradualmente tornando anche se la crescita delle locazioni probabilmente sarà smorzata. Gli investimenti di natura azionaria in centri commerciali con negozi alimentari nonché in spazi di vendita al dettaglio in ubicazioni tradizionali di pregio appaiono interessanti negli Stati Uniti, mentre in Europa in spazi come questi potrebbero essere preferibili gli investimenti nel debito.

Uffici

Nessun settore immobiliare è stato colpito tanto quanto quello degli immobili per uffici. La pandemia ha reso normale lo smart working, che ci aspettiamo continuerà negli Stati Uniti. Per contro, in Europa, in generale i lavoratori sono tornati in ufficio, soprattutto laddove gli spazi sono moderni e i contesti allettanti. I nostri studi segnalano di conseguenza prezzi di liquidazione degli spazi per uffici scesi del 25% sino a oltre il 40% rispetto ai livelli del 2021 negli Stati Uniti contro flessioni del 15-20% in Europa e in Asia-Pacifico, dove i tassi di occupazione degli spazi sono più alti. A fronte di questo quadro, prevediamo crescenti vendite di attivi in difficoltà negli Stati Uniti e vendite limitate e selettive sui mercati europei e asiatici.

Andando avanti, ci aspettiamo una triforcazione del settore degli uffici. Gli attivi best-in-class – immobili a bassa impronta di CO2, con servizi attrattivi, in ubicazioni di richiamo, e con alto tasso di spazi occupati – verosimilmente supereranno la tempesta. Ravvisiamo inoltre opportunità in investimenti mirati a riqualificazioni green per immobili di Classe B+ e A-, soprattutto in luoghi di pregio in Europa e in Asia-Pacifico. Ci aspettiamo invece che le strutture di fascia media di qualità avranno bisogno di essere riqualificate per poter sopravvivere mentre quelle di qualità inferiore diverranno obsolete e i proprietari si troveranno ad affrontare ingenti perdite.

• Prevediamo che la ridotta liquidità, le pressioni sui fondamentali e le tensioni geopolitiche causeranno difficoltà sul breve e medio termine. I rapidi aumenti dei tassi di interesse negli Stati Uniti hanno condotto a default, crisi di banche regionali e requisiti più stringenti per l’erogazione del credito. L’Europa è alle prese con una crisi energetica e con l’incertezza derivante dalla guerra in Ucraina, mentre l’area dell’Asia-Pacifico è attraversata da tensioni geopolitiche. Nei prossimi anni giungerà a scadenza un totale di circa 2.400 miliardi di Dollari di debito immobiliare a livello globale^Footnote1, il che imporrà una resa dei conti.
• Prediligiamo l’erogazione di nuovo credito e gli acquisti di crediti in essere, compresi i finanziamenti transitori. Crediamo che gli investitori dovrebbero adottare un approccio ampio al debito, e molto mirato e approfondito agli investimenti di stampo azionario. Gli investitori dovrebbero focalizzarsi su investimenti tattici ad alta convinzione in attivi in situazioni di difficoltà e molto a sconto che subiscono pressioni di liquidità immediata, a nostro giudizio. In generale, preferiamo un mix di attivi in difficoltà per ragioni cicliche e di attivi immobiliari che beneficiano di temi secolari.
• Il credito privato e le special situations acquisiranno prominenza. I settori bancari in difficoltà presentano opportunità di guadagnare quota di mercato dagli istituti non bancari. Ravvisiamo potenziale nell’erogazione di credito immobiliare commerciale, nei portafogli di crediti in cessione, nei crediti deteriorati, e in capitale di salvataggio. Gli investitori possono trarre benefici da attivi di alta qualità che presentano rapporti più bassi fra il finanziamento erogato e il valore dell’immobile e spread appetibili, mentre i CMBS percepiti in modo negativo possono offrire alti rendimenti con prezzi potenzialmente a considerevole sconto.
• La volatilità di mercato offrirà opportunità di investimento relative value sui mercati del debito e dell’azionario, sia pubblici che privati. Le piattaforme globali sono ben posizionate per effettuare operazioni tattiche e sfruttare le discrepanze di prezzo fra i mercati pubblici e quelli privati.
• Ravvisiamo le maggiori opportunità nei settori del residenziale, della logistica e dei data center negli Stati Uniti, in Europa e in Asia-Pacifico. Tuttavia, questi settori evolveranno in modi differenti nelle varie regioni.

Ci troviamo in un contesto macroeconomico sfidante che richiede versatilità, pazienza e una prospettiva di lungo termine. Crediamo che gli investitori dovrebbero propendere per l’insieme ricco di opportunità nel debito legato all’immobiliare sul breve periodo e restare strategici e pazienti rispetto all’azionario. Per gli investitori di lungo termine, crediamo che le strategie azionarie focalizzate su attivi che beneficeranno dei trend secolari, tra cui quelli demografici, della digitalizzazione e della decarbonizzazione, alimenteranno la creazione di valore.