L'aumento dei tassi d'interesse nel corso del 2018 negli Stati Uniti ha costituito un minor incentivo al rifinanziamento dei mutui ipotecari residenziali e sono conseguentemente diminuiti i rimborsi anticipati per i mortgage-backed securities (MBS) di enti governativi (agency). Riteniamo tuttavia che il mercato al momento sottostimi il tasso futuro di rimborso anticipato dei titoli a cedole più contenute. Una serie di fattori macroeconomici positivi dovrebbe, a nostro avviso, favorire tassi di rimborso anticipato superiori rispetto alle previsioni dei mercati, con conseguenti benefici per gli MBS agency fortemente a sconto elevati e con cedole modeste. 

Di conseguenza, gli MBS di alta qualità potrebbero offrire opportunità interessanti per gli investitori.

Come incidono i rimborsi anticipati sugli MBS di enti governativi?

Chi contrae un mutuo ipotecario negli Stati Uniti ha di solito la possibilità di rimborsarlo anticipatamente in qualsiasi momento. Nel caso dei mutui a tasso fisso, c'è una maggiore tendenza a rimborsarli anticipatamente e rifinanziarli a tassi più bassi quando i tassi d'interesse scendono, mentre quando i tassi di interesse aumentano i rimborsi anticipati tendono a rallentare e i rifinanziamenti diminuiscono. Ci sono tuttavia anche altre ragioni per cui si decide di rimborsare il mutuo prima della scadenza, ad esempio ci si trasferisce altrove o si cambia casa per ragioni personali non legate al livello dei tassi d'interesse, esiste pertanto un cosiddetto "tasso naturale" di rimborso anticipato.

Per chi investe in MBS agency a sconto (obbligazioni quotate sotto i 100 Dollari), un aumento dei rimborsi anticipati rappresenta uno sviluppo positivo, perché l'investitore può realizzare immediatamente la differenza tra il prezzo corrente del titolo e i 100 Dollari per l'importo rimborsato anticipatamente.

Fattori macroeconomici statunitensi

In ottica futura, riteniamo che due fattori importanti derivanti dal vigore dell'economia statunitense favoriranno probabilmente un'accelerazione dei rimborsi anticipati per gli MBS agency, nello specifico:

1. E' più facile cambiare lavoro e aumenta la mobilità
• Il mercato del lavoro statunitense è in condizioni di piena occupazione e ciò fa sì che si possa cambiare lavoro con maggior facilità. Secondo il Bureau of Labor Statistics, la permanenza media presso uno stesso datore di lavoro ha raggiunto un picco di 4,6 anni nel 2012 e da allora è scesa a 4,2 anni. A titolo di confronto, durante il boom economico dei primi anni 2000 la permanenza media era scesa a 3,5 anni. La possibilità di cambiare lavoro più facilmente implica solitamente anche maggiore mobilità, poiché le persone si spostano alla ricerca di impieghi migliori, e questo è un'importante determinante dei livelli dei rimborsi anticipati.
• Secondo i dati dello U.S. Census Bureau, la mobilità dei proprietari di abitazioni ha iniziato ad aumentare, dopo essere diminuita per molti anni in seguito alla crisi finanziaria. Un ritorno della mobilità verso i livelli pre-crisi dovrebbe comportare un'accelerazione dei rimborsi anticipati.

2. Cresce l'home equity.
• Stando ai dati della Federal Reserve, alla fine del terzo trimestre 2018 l'home equity (valore attuale di mercato di un'abitazione al netto di debito residuo) degli immobili residenziali negli Stati Uniti ha raggiunto il livello più elevato dalla crisi finanziaria. Ciò produce due effetti, che dovrebbero contribuire entrambi a un aumento dei rimborsi anticipati. In primo luogo, molte famiglie che dopo la crisi finanziaria avevano rinviato l'acquisto di un'abitazione di livello superiore, ora possono permetterselo. In secondo luogo, aumenta il numero dei proprietari che possono sfruttare il maggior valore della propria abitazione per rifinanziare il mutuo e ottenere liquidità attraverso il meccanismo del cash-out refinancing. A fronte delle condizioni restrittive del credito i finanziamenti di questo tipo sono rimasti contenuti, ma sulla scia del continuo aumento dei tassi alcuni mutuanti potrebbero adottare requisiti più permissivi.

Implicazioni per gli investimenti in MBS di enti governativi

I miglioramenti dei mercati del lavoro e l'aumento del valore di mercato degli immobili residenziali negli Stati Uniti depongono a favore di un'accelerazione dei rimborsi anticipati dei mutui ipotecari agency. Nonostante l'incertezza sulle decisioni future della Fed in materia di tassi d'interesse, riteniamo che l'home equity in crescita e l'aumento della mobilità si tradurranno in flussi di pagamenti superiori alle attese per gli MBS agency a sconto/con cedole modeste, creando potenziali opportunità per gli investitori nel 2019.

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